Vous avez décidé de vous lancer dans un investissement locatif. Dans cette optique, vous devez penser d’ores et déjà à la rentabilité de votre futur placement immobilier. De fait, les loyers annuels doivent, au minimum, couvrir vos frais de fonctionnement. Or il n’y a pas que le prix d’acquisition à prendre en compte, mais aussi tous les frais divers : charges, entretien, réparations, intérêts d’emprunt, etc. Et, bien sûr, vous allez passer des années à rembourser votre crédit immobilier : vous devez donc réaliser des bénéfices sur le long terme. Pour être sûr que votre achat immobilier rapportera plus d’argent qu’il n’en coûtera, vous devez calculer votre rentabilité locative à Orléans. Voici les 3 étapes à suivre.
Calculer sa rentabilité locative à Orléans : le rendement brut
Pour obtenir votre crédit immobilier, la banque s’intéresse à votre future rentabilité locative à Orléans. Les loyers estimés vont rapporter assez d’argent pour rembourser facilement votre emprunt ? Dans ce cas, le banquier va vous prêter bien plus facilement de l’argent. C’est pourquoi il faut calculer le taux de rendement potentiel pour votre future acquisition. En l’ajoutant à votre dossier de demandeur, vous augmentez vos chances d’obtenir un crédit.
Le calcul de ce taux commence par le calcul de la rentabilité locative brute. Il s’agit de calculer le rapport entre le coût de l’achat et le montant des revenus locatifs estimés.
Par exemple, vous trouvez un appartement de 75 m2 à vendre pour 300 000 €, frais de notaire compris. Vu les prix moyens à l’heure actuelle, vous pensez fixer un loyer à 900 €/mois. En conséquence, vous gagnez 10 800 € en revenus locatifs par an.
Votre taux de rentabilité brute se calcule ainsi :
(Revenus locatifs annuels / Prix du bien) x 100
soit
(10 800 € / 300 000 €) x 100
Cela représente 3,6 % de rentabilité brute.
Ce n’est qu’un début. La rentabilité locative brute ne comprend pas le montant des charges vous incombant.
Calculer sa rentabilité locative nette
Il faut ajouter au calcul toutes les dépenses directement liées à votre achat immobilier. Déjà, il y a les frais d’acquisition, qui ont une incidence sur le long terme (lisez cet article).
Ensuite, en tant que propriétaire bailleur, vous avez de nombreuses charges à régler tous les ans. Il y a les frais relatifs à la possession du bien (taxe foncière, charges de copropriété, entretien, réparations, assurance propriétaire non-occupant, et encore d’autres). Si vous avez choisi de recourir à la gestion locative, il faut y ajouter la rémunération du professionnel.
On estime qu’en moyenne, tout cela cumulé coûte 25 % des loyers perçus. Pour l’exemple, cela signifie que sur 10 800 € de revenus locatifs par an, ils représentent 2 700 € (10 800 € – 25 %). Le vrai montant de vos revenus locatifs est donc plutôt estimé à 8 100 € (10 800 € – 2 700 €).
Calculez à nouveau votre rentabilité locative à Orléans avec ce nouveau chiffre :
(8 100 € / 300 000 €) x 100
Cela fait 2,7 % de rentabilité nette. À l’avenir, vous pouvez augmenter votre rentabilité en revoyant le loyer à la hausse.
N’oubliez pas que le bien va sûrement prendre de la valeur au fil des ans. Quand viendra le moment, vous pourrez le revendre plus cher, et faire là aussi des bénéfices.
Calculer sa rentabilité nette-nette
Si vous le souhaitez, vous pouvez aller encore plus loin, en calculant votre rentabilité locative à Orléans « nette-nette ».
Il faut tenir compte de la fiscalité appliquée à vos revenus locatifs :
- Nature de vos revenus (revenus fonciers ou BIC) ;
- Taux d’imposition sur les loyers (il dépend de la tranche à laquelle vous êtes soumis) ;
- Charges déductibles des loyers (vous pouvez les retrancher de votre revenu imposable) ;
- Le cas échéant, les dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez eu recours pour votre investissement locatif (lisez cet article).
Bien que vous sachiez tout cela, le calcul de votre rentabilité locative à Orléans reste assez complexe. Si vous ne voulez rien oublier, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Un agent immobilier peut vous aider.
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