Vous avez le choix entre trois façons de faire. Vendre en premier et acheter ensuite. Acheter en premier, financé par un prêt relais, et vendre derrière. Ou signer les deux presque en même temps. Chacune porte un risque précis : un trou de quelques semaines sans logement si vous vendez d’abord, deux logements à payer si vous achetez d’abord et que la vente se fait attendre ou se conclut plus bas. Ce qui fait déraper un projet, ce n’est presque jamais l’ordre retenu. C’est un prix de départ trop haut et des dates qui ne laissent aucune respiration.
Vous cherchez peut-être à savoir par quoi commencer. La vraie question est ailleurs, et on la formule rarement : qu’est-ce qui se passe si ça tourne mal ? Deux mensualités qui tombent le même mois, pendant longtemps. Un achat signé pendant que la vente s’effondre. Les enfants, les meubles et les cartons sans adresse pendant plusieurs semaines. Le montage bancaire n’est pas ce qui vous inquiète. Ce qui vous inquiète, c’est d’abîmer la vie de la famille avec un projet censé l’améliorer. Ce guide vous montre où sont les vrais points de rupture, et comment les écarter un par un.
Sommaire — lecture : 14 minutes
- Pourquoi enchaîner une vente et un achat expose-t-il autant ?
- Par quoi commencer : la vente ou l’achat ?
- Pourquoi faire estimer son logement avant de visiter ?
- Comment marche un prêt relais, et combien coûte-t-il vraiment ?
- Que devient le crédit en cours sur le logement vendu ?
- Les deux actes peuvent-ils tomber le même jour ?
- Comment s’engager sur un achat quand on n’a pas encore vendu ?
- Où habiter si les dates ne se rejoignent pas ?
- Quitter son logement avant de le vendre fait-il perdre l’exonération de plus-value ?
- Quatre façons d’enchaîner, quatre risques
- Ce que fait Le Cèdre immobilier
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Pourquoi enchaîner une vente et un achat expose-t-il autant ?
Parce que vous dépendez de deux personnes que vous ne maîtrisez pas. D’un côté, votre acheteur, avec son prêt, son délai de rétractation et le temps du notaire. De l’autre, votre vendeur, avec votre propre banque et les mêmes formalités. Chaque opération suit sa route, et rien ne les fait arriver ensemble toutes seules.
Ce qui peut coincer se range en quatre catégories :
- Les délais. Votre logement met plus de temps que prévu à trouver preneur, ou la vente tombe entre la promesse et l’acte définitif.
- Le prix. Votre vente se signe sous le montant qui avait servi à monter l’achat. Il manque alors une partie de l’apport.
- Le cumul des charges. Le temps de l’attente, vous payez le crédit actuel, les intérêts du relais, parfois déjà le nouveau prêt, et tout en double : taxe foncière, assurance, charges de copropriété.
- L’hébergement. Les dates de sortie et d’entrée ne collent pas. Il faut un toit provisoire, souvent un garde-meubles, et deux déménagements au lieu d’un.
Rien de tout cela n’est un cas d’école. Mais chacun de ces risques se réduit beaucoup quand on le regarde avant de signer quoi que ce soit. Deux d’entre eux ont leur propre article : payer deux crédits en même temps, et se retrouver sans logement entre la vente et l’achat.
À retenir : un achat-revente se met rarement en danger à cause de l’ordre choisi. Il se met en danger quand le prix de vente a été surévalué et que le calendrier n’a aucune marge.
Par quoi commencer : la vente ou l’achat ?
La vente en premier. C’est l’ordre qui vous laisse le plus de maîtrise. Vous savez exactement combien vous avez, vous discutez le prix de votre futur logement sans être pressé, et vous ne portez jamais deux crédits. Le prix à payer : il faudra peut-être un logement temporaire si vous n’avez encore rien trouvé, à moins d’obtenir de votre acheteur qu’il vous laisse partir un peu plus tard. On le recommande quand le marché est lent, quand votre logement sort de l’ordinaire, ou quand votre budget n’a pas de réserve.
L’achat en premier. Vous prenez le temps de trouver le bon logement et vous déménagez une seule fois. Le prix à payer : l’achat s’appuie sur un prêt relais, et l’aléa de la vente reste sur vos épaules. Si elle traîne, ou si elle se signe plus bas que prévu, la différence est pour vous. Cet ordre se tient quand votre logement se vend sans difficulté, que sa valeur est bien établie, et que vos revenus encaissent quelques mois de double charge.
Les deux en même temps. C’est ce que visent la plupart des ménages : deux compromis signés à quelques jours d’écart, deux actes le même jour ou presque. C’est faisable. Cela demande que quelqu’un suive les deux dossiers de près, et qu’une solution de repli existe si l’un des deux prend du retard.
Pour trancher, trois questions suffisent souvent. Combien de temps faut-il, honnêtement, pour vendre votre logement au bon prix ? Combien de mois de double charge pouvez-vous tenir sans entamer l’essentiel ? Où dormez-vous si les dates ne se rejoignent pas ? Les deux ordres sont comparés en détail dans vendre un logement avant d’acheter ou acheter avant de vendre.
Prenons un projet courant dans l’agglomération : un appartement à Orléans que l’on vend pour une maison avec jardin à Olivet, à Saint-Pryvé-Saint-Mesmin ou à Saint-Jean-le-Blanc, ou l’inverse quand les enfants sont partis. Les questions sont les mêmes. Ce qui change, c’est la facilité à vendre le logement de départ, et donc l’ordre qui vous expose le moins.
Pourquoi faire estimer son logement avant de visiter ?
Parce que tous les autres chiffres en découlent. Votre budget d’achat, le montant du relais, le temps de vente, donc la durée pendant laquelle vous paierez double : tout part de la valeur de ce que vous vendez.
Si cette valeur est surestimée, l’erreur se propage. Vous visitez des logements trop chers pour vous. Votre banque vous prête sur un prix que la vente n’atteindra pas. Et votre logement reste plus longtemps en vitrine, ce qui prolonge le relais et alourdit sa facture. Une estimation faite sur des ventes réellement signées, plutôt que sur des prix affichés, protège au contraire tout le projet.
La banque ne raisonne pas autrement. Pour fixer un relais, elle se fonde le plus souvent sur l’avis d’agents immobiliers, indique l’ANIL. Elle hésite davantage devant un logement atypique ou un marché peu actif (ANIL).
Retenez la séquence : estimation, puis budget, puis recherche. Dans cet ordre, et pas l’inverse.
Comment marche un prêt relais, et combien coûte-t-il vraiment ?
Le principe est simple. Votre banque vous avance une part du prix que vous tirerez de votre logement actuel, pour que vous puissiez acheter le suivant sans attendre la vente. Le jour où la vente est faite, vous remboursez cette avance en une seule fois.
Combien de temps il dure. L’ANIL le décrit comme un crédit de deux ans au plus, destiné au ménage qui vend un logement pour en acheter un autre. Les notaires donnent aujourd’hui une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois. Si rien n’est vendu à l’échéance, une prolongation peut se discuter avec la banque, sans garantie.
Combien la banque avance. Jamais toute la valeur du logement. Dans ses études, l’ANIL relevait un plafond le plus souvent fixé à 80 % de la valeur estimée, et constatait que beaucoup d’établissements étaient descendus à 70 %, voire 60 %. Ces quotités bougent selon les banques et les années : demandez la vôtre à votre conseiller.
Ce qui sort de votre compte pendant l’attente. En règle courante, les intérêts et l’assurance du relais. S’y ajoutent le crédit en cours sur l’ancien logement s’il n’est pas soldé, et le nouveau prêt quand le relais ne couvre pas tout l’achat : c’est ce qu’on appelle un relais « adossé ». La banque vérifie que l’ensemble de vos mensualités reste, en principe, sous 35 % de vos revenus.
Son vrai coût. C’est la durée qui fait la facture, bien plus que le taux. L’ANIL donnait un exemple chiffré, qui date de 2008 : pour un relais de 160 000 € à 5 %, une année d’intérêts pèse autant qu’une baisse de prix de 8 000 € acceptée d’emblée. Attendre douze mois pour décrocher le prix espéré, c’est payer à peu près ce qu’aurait coûté un prix juste dès le premier jour.
Important : si votre logement ne trouve pas acheteur, c’est vous qui en supportez les conséquences, pas la banque. La jurisprudence citée par l’ANIL retient que le risque de non-vente pèse sur l’emprunteur et non sur le prêteur, dès lors que la valeur avancée au départ était pertinente.
Les questions les plus fréquentes sur ce crédit sont reprises dans 5 questions à propos du prêt relais immobilier.
Que devient le crédit en cours sur le logement vendu ?
Il est soldé à la vente : le notaire rembourse votre banque sur le prix. Si votre contrat le prévoit, la banque peut alors vous demander des indemnités de remboursement anticipé. Elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues quand vous vendez à la suite d’un changement de lieu de travail, d’une perte d’emploi subie ou d’un décès, le vôtre ou celui de votre conjoint (service-public.gouv.fr, F1669).
Pour votre projet, le chiffre utile n’est donc pas le prix de vente. C’est ce qui reste une fois le crédit remboursé et les éventuelles indemnités payées : votre apport réel. Demandez un décompte écrit à votre banque avant de bâtir votre budget d’achat. Selon le montage, le relais peut aussi reprendre le crédit en cours.
Les deux actes peuvent-ils tomber le même jour ?
Oui, et c’est même la configuration la plus confortable : le prix arrive d’un côté, repart de l’autre. Un point surprend pourtant beaucoup de vendeurs. Le prix de votre vente n’est pas sur votre compte à la sortie de chez le notaire : il vous le transfère après l’enregistrement de l’acte auprès du service de la publicité foncière (service-public.gouv.fr, F2962). Quand un seul notaire, ou deux notaires qui travaillent ensemble, s’occupent des deux opérations, ils organisent le passage des fonds de l’une à l’autre. Sans cette coordination, l’apport tiré de la vente risque de manquer le jour de l’achat. Posez la question dès la rédaction des compromis. Les délais de versement sont détaillés dans quand allez-vous percevoir l’argent de votre vente ?
Pour faire coïncider les deux dates, vous disposez de plusieurs leviers, souvent combinés : inscrire des dates d’acte compatibles dans les deux compromis, obtenir de votre acheteur qu’il vous laisse les lieux quelques jours après l’acte, ou de votre vendeur une entrée un peu plus tôt.
Comment s’engager sur un achat quand on n’a pas encore vendu ?
Votre compromis d’achat contient en principe une condition suspensive d’obtention de prêt. Si votre crédit vous est refusé dans les conditions décrites, la vente ne se fait pas et vous récupérez ce que vous avez versé. Le délai laissé pour obtenir ce prêt ne peut pas être inférieur à un mois (service-public.gouv.fr, F1673).
Attention à sa portée : cette clause couvre votre prêt, pas la vente de votre logement actuel. Si l’un dépend de l’autre, deux précautions :
- Articuler les conditions entre elles. Un compromis peut contenir plusieurs conditions suspensives. Leurs délais sont fixés librement par les parties, sauf celui de la condition de prêt, qui ne peut pas descendre sous un mois (service-public.gouv.fr, F2965). Vous pouvez proposer au vendeur une condition liée à la vente de votre logement. Il n’a aucune obligation de l’accepter, et elle affaiblit votre offre face à un acheteur qui ne demande rien de tel. Les conditions les plus courantes sont présentées dans faites le point sur les conditions suspensives de votre compromis de vente.
- Avoir déjà son acheteur. Un compromis de vente signé, avec un acquéreur dont le financement a été contrôlé, vaut mieux que toutes les promesses auprès de votre banque et de votre vendeur. L’ANIL relève d’ailleurs que la banque accorde parfois une part de relais plus élevée quand un compromis de vente est déjà signé.
Où habiter si les dates ne se rejoignent pas ?
Quand on vend d’abord, quelques semaines, parfois quelques mois, peuvent séparer la remise des clés et l’entrée dans le nouveau logement. Les solutions ne manquent pas : rester un peu après l’acte avec l’accord écrit de l’acheteur, louer un meublé ou une location de courte durée, s’installer chez des proches, mettre le mobilier en garde-meubles.
Aucune n’est gratuite. Inscrivez-les au budget, au même titre que les frais de notaire : loyer provisoire, garde-meubles, second déménagement, abonnements et charges payés deux fois.
Quitter son logement avant de le vendre fait-il perdre l’exonération de plus-value ?
Pas forcément. La plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée, à condition que le logement ait encore ce statut le jour de la vente (service-public.gouv.fr, F10864). Si vous achetez d’abord et déménagez avant d’avoir vendu, l’administration admet que l’exonération reste acquise quand la vente se fait dans un délai normal, et que le logement n’a été ni loué ni occupé gratuitement, par des proches ou par d’autres, dans l’intervalle. Dans un contexte normal, ce délai est en principe d’un an au plus. Il s’apprécie au regard du marché local, du prix demandé et des démarches que vous avez faites pour vendre (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10).
Trois réflexes en découlent. Ne louez pas et ne prêtez pas l’ancien logement en attendant. Mettez-le en vente à un prix cohérent avec le marché : un prix trop haut qui fait traîner la vente peut coûter l’exonération. Gardez la trace de chaque démarche, annonces et mandats compris. Votre notaire vous dira comment votre situation sera regardée.
À Orléans et dans l’agglomération. D’après les ventes notariées (DVF), les prix médians de vente à Orléans en 2025 sont de 2 550 € le m² pour un appartement (1 284 ventes) et de 2 560 € le m² pour une maison (401 ventes) (data.gouv.fr, DVF). Même à ces niveaux, un relais adossé à un logement de la ville représente une somme dont les intérêts se chiffrent vite en centaines d’euros chaque mois d’attente. Les projets qui se déroulent sans accroc partent en général du même socle : une estimation appuyée sur des ventes signées, un budget d’achat calculé sur ce qui restera réellement après la vente et non sur le prix rêvé, et une personne qui suit les deux calendriers à la fois.
Quatre façons d’enchaîner, quatre risques
| Façon de faire | Ce que vous y gagnez | Ce qui peut mal tourner | La parade |
|---|---|---|---|
| Vendre, puis acheter | Budget connu, achat négocié sans pression, jamais deux crédits | Quelques semaines sans logement | Date de départ convenue avec l’acheteur, logement provisoire repéré, budget de transition prévu |
| Acheter, puis vendre avec un relais | Le temps de choisir, un seul déménagement | Double charge si la vente tarde ou se signe plus bas | Estimation prudente, mise en vente avant l’achat ou dès sa signature, réserve pour plusieurs mois |
| Signer les deux en même temps | Ni double charge, ni logement provisoire | Un dossier prend du retard et bloque l’autre | Compromis coordonnés, notaires prévenus, financement de l’acheteur contrôlé, plan B |
| Déménager avant d’avoir vendu | Un départ sans précipitation | Perte de l’exonération de plus-value si la vente traîne ou si le logement est loué | Prix cohérent, vente dans un délai normal, logement laissé vide |
Ce que fait Le Cèdre immobilier
Dans un projet de vente puis d’achat, notre premier travail est l’estimation de votre appartement ou de votre maison : c’est le chiffre sur lequel reposent votre budget, votre discussion avec la banque et la durée de la vente. Nous mettons ensuite votre logement en vente, et si vous préférez vendre sans publicité, notre service de vente « Off Market » le présente de façon discrète. Implantés depuis 1989 à Saint-Pryvé-Saint-Mesmin, avec des agences à Saint-Jean-le-Blanc, à Jargeau et à Orléans, place du Châtelet, nous suivons des ventes dans toute l’agglomération orléanaise. L’ordre, le prix et les dates restent vos décisions : nous vous aidons à les prendre avec des chiffres en main.
Aller plus loin
- Le prix de départ conditionne tout. Un logement surestimé fausse le budget, gonfle le relais et allonge la vente.
- Un relais se paie au mois. Vendre vite à un prix juste coûte souvent moins cher qu’attendre le prix espéré.
- Gardez de la marge. Une solution de logement de secours, et de quoi supporter quelques mois de double charge.
Le premier geste, avant toute visite : faites estimer votre logement et demandez à votre banque le décompte de votre crédit en cours. Vous saurez alors de quel budget vous disposez vraiment.
Questions fréquentes
Faut-il toujours vendre avant d’acheter ?
Non, mais c’est le choix le plus sûr si votre budget est juste, si le marché est lent ou si votre logement est atypique. Acheter d’abord se défend quand le logement se vend facilement et que vous pouvez tenir quelques mois de double charge.
Quelle somme la banque avance-t-elle avec un prêt relais ?
Une partie de la valeur estimée de votre logement, jamais la totalité. L’ANIL observait des quotités comprises entre 60 % et 80 %, variables selon la banque et la période. Seul votre conseiller connaît la sienne.
Que se passe-t-il si mon logement n’est pas vendu quand le relais arrive à son terme ?
Le relais doit être remboursé. Votre banque peut accepter de le prolonger ; à défaut, il faut vendre, souvent en baissant le prix. Le risque de ne pas vendre reste à la charge de l’emprunteur.
Peut-on signer sa vente et son achat le même jour ?
Oui, à condition de coordonner les deux compromis et les notaires. Le prix de la vente n’est versé qu’après l’enregistrement de l’acte : le circuit des fonds doit être prévu à l’avance.
Je déménage avant d’avoir vendu : vais-je payer un impôt sur la plus-value ?
Pas si la vente se fait dans un délai normal, en principe un an au plus, et si le logement n’a été ni loué ni prêté entre-temps. Votre notaire vérifie votre situation.
Ma banque peut-elle me réclamer des indemnités au moment de la vente ?
Oui si votre contrat le prévoit, dans la limite de 6 mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû. Rien n’est dû en cas de mutation professionnelle, de licenciement ou de décès.
Sources
- ANIL, « Prêts relais : faut-il être inquiet ? », étude de 2008 — première partie et suite
- ANIL, jurisprudence 2017 sur le devoir de mise en garde du prêteur et le crédit relais — anil.org
- Notaires de France, « Prêt relais en 2026 », 04/02/2026 — immobilier.notaires.fr
- Obtenir un crédit immobilier, taux d’endettement — service-public.gouv.fr, F16123
- Remboursement anticipé d’un crédit immobilier — service-public.gouv.fr, F1669
- Refus du crédit immobilier et sort de la vente — service-public.gouv.fr, F1673
- Avant-contrat de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2965
- Acte de vente et versement du prix — service-public.gouv.fr, F2962
- Plus-value immobilière et résidence principale — service-public.gouv.fr, F10864
- Exonération de la résidence principale, délai normal de vente — BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10
- Demandes de valeurs foncières (DVF), ventes 2025 à Orléans — data.gouv.fr
Ces informations sont des repères généraux. Votre financement se voit avec votre banque ou votre courtier ; la fiscalité et le calendrier des actes, avec votre notaire. Les chiffres de l’ANIL sur les prêts relais datent de 2008 et reflètent des pratiques qui changent d’une banque à l’autre.
Charles Roze, responsable du groupe Le Cèdre immobilier — Saint-Pryvé-Saint-Mesmin et Orléans
Charles Roze dirige le groupe Le Cèdre immobilier, présent depuis 1989 à Saint-Pryvé-Saint-Mesmin et à Orléans. Il accompagne les propriétaires de l’agglomération orléanaise dans la vente, la location et la gestion de leur bien.
Carte professionnelle T CPI 4501 2018 000 029 530, délivrée par la CCI du Loiret.
Vous vendez à Orléans ou dans l’agglomération pour racheter ? Commençons par la valeur de votre logement : c’est elle qui fixe votre budget, avant la première visite.