Vous avez l’intention de vendre un terrain ? Très bien. Mais connaissez-vous vraiment sa valeur ? Surtout que ladite valeur dépend de ses caractéristiques actuelles, mais aussi futures – c’est-à-dire de son potentiel aux yeux d’un acheteur ou d’un promoteur, car on voudra l’acquérir en fonction de ce qu’il est possible d’y bâtir ou non. Pour réussir l’estimation de votre terrain à Orléans, voici les critères à prendre en compte.
Le cadastre
D’abord, il faut vous renseigner sur votre parcelle. L’estimation de votre terrain à Orléans commence donc par l’étude du cadastre. Il y en a un pour chaque commune en France.
Grâce à lui, vous saurez quelles sont la surface et les limites de votre terrain. Il vous dira aussi si des constructions existent non seulement sur la parcelle, mais aussi aux alentours.
Pour voir le cadastre, rendez-vous en mairie. Vous pouvez également consulter le plan cadastral sur ce site.
Les règles d’urbanisme
Votre terrain existe dans le cadre d’urbanisme de la commune. Si vous voulez savoir si votre parcelle est constructible ou non, alors il faut que vous consultiez deux documents :
- Le plan local d’urbanisme. Avec lui, vous pouvez prévoir l’évolution urbanistique. En d’autres mots, vous savez si la parcelle se trouve sur une zone urbaine (à ce moment-là, elle est constructible) ou sur une zone à urbaniser (elle sera constructible après révision du PLU). Cela peut aussi être une zone agricole ou naturelle (la construction est interdite, sauf exception).
- Le certificat d’urbanisme. Il contient le reste des informations nécessaires : montant des taxes d’urbanisme, quelles sont les limites administratives au droit de propriété, quelle est la faisabilité d’une construction, s’il existe des servitudes, etc.
Ces deux documents sont consultables en mairie.
Les critères d’estimation de votre terrain à Orléans
Comme pour estimer un logement, l’estimation de votre terrain nécessite de prendre en compte plusieurs critères. Et comme avec un logement, un critère défavorisant (un mauvais emplacement, par exemple) peut dévaluer votre terrain.
Pour une parcelle, on estime :
- L’emplacement de la parcelle. C’est lui qui détermine son prix au mètre carré. Il dépend de la commune de rattachement, des commodités proches, de la qualité du secteur, etc.
- La viabilité. Si les raccords à l’eau potable, à l’assainissement, au gaz, à l’électricité et au téléphone existent déjà, c’est un gain de temps et d’argent. L’acheteur n’aura pas à les faire. Sinon, pour les raccordements manquants, calculez la distance séparant le terrain du réseau le plus proche.
- Le potentiel pour construire. En fonction du type de construction possible, la valeur varie. Un grand terrain susceptible d’accueillir un immeuble vaut plus cher qu’une parcelle ne pouvant accueillir qu’une maison. Si votre terrain est très grand, il peut être plus avantageux de le diviser en lots.
- La situation. La parcelle est-elle dans un lotissement ou non ? Si c’est non, un géomètre doit prendre les mesures de bornage.
- L’exposition. Plus il est exposé au soleil, plus votre terrain a de la valeur. Plein Sud, c’est idéal.
- La nature du sous-sol. Elle a un impact sur l’estimation de votre terrain à Orléans. Penchez-vous sur le certificat d’urbanisme, car il contient des données à ce sujet. Si votre terrain est isolé, il implique peut-être des risques (inondation, etc.).
- Tous les critères secondaires : rareté des parcelles dans la zone, configuration du terrain, relief, et ainsi de suite.
L’estimation d’un terrain non-constructible
La parcelle n’est pas constructible ? Alors l’estimation de votre terrain à Orléans est plus compliquée à réaliser. Cela va dépendre de la zone (si elle peut être urbanisée, si elle est naturelle ou agricole).
La valeur de la parcelle dépend alors des lois de la physique (relief, climat, sous-sol), de conséquences économiques (comme l’emplacement ou la proximité avec des terrains agricoles), ou encore de causes juridiques (si des servitudes existent, etc.). Si votre terrain est non-constructible, adressez-vous à un professionnel pour une estimation pertinente.
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