Vous avez mis votre logement en vente et vous espérez trouver rapidement un acheteur. Peut-être avez-vous l’intention de vendre à un proche, histoire de lui rendre service – ce qui aiderait tout le monde. Vous pouvez aussi vouloir vendre très vite, en fixant un prix très avantageux. Mais attention à ne pas vous écarter des prix recommandés par votre estimation ! Avec un prix trop bas, vous faites courir un risque à votre vente immobilière à Orléans. Voici pourquoi.
Pourquoi fixer un prix bas pour votre vente immobilière à Orléans ?
Si vous fixez un prix bas pour votre vente immobilière à Orléans, ça peut être pour :
- Vendre à votre fils ou à votre fille, qui peut ainsi devenir indépendant(e) en acquérant son premier logement.
- Faciliter votre séparation d’avec votre conjoint(e). Vous vous êtes mis d’accord pour qu’il/elle rachète vos parts, mais sur une valeur moindre que celle du marché.
- Rendre service à un ami, qui cherche justement un logement dans la même période que votre vente.
- Vous dépêcher, car il vous faut de l’argent pour financer vos projets à venir. Par exemple, peut-être que vous voulez acquérir une nouvelle maison. Vous en avez trouvé une qui vous plaît vraiment, et vous voulez l’acheter avant que l’opportunité ne vous échappe.
- Etc.
Si ça se trouve, vous aimeriez réduire l’impôt sur votre plus-value immobilière ou le montant de vos droits de succession. Vous vendez donc à prix bas, mais vous vous mettez d’accord avec l’acheteur pour vous régler un complément sous le manteau.
Avec un prix plus bas que ce qu’on trouve sur le marché, votre logement a l’air de l’affaire du siècle. Mais si vous faites ça, vous prenez deux très gros risques.
Risque n°1 : le droit de préemption
Supposons que vous proposez un prix bas pour appâter les acheteurs. Vous vous réservez peut-être le droit de revoir votre prix à la hausse plus tard. Malheureusement, le droit de préemption peut vous en empêcher.
La commune, la collectivité et l’État ont le droit de se positionner pour acheter en priorité, ceci au prix indiqué. Avec un prix défiant toute concurrence, ils ont plus de chance de s’intéresser à votre vente immobilière à Orléans. Le souci, c’est que s’ils font une offre, vous devez leur vendre au prix fixé initialement. Vous n’avez aucun recours. Impossible de justifier la valeur réelle du bien pour en rehausser le prix.
Risque n°2 : un redressement fiscal
L’autre risque, c’est celui d’attirer l’attention du fisc. Dans ce cas, vous êtes autant embêté que l’acheteur. Si votre prix est vraiment trop bas, l’administration fiscale peut trouver ça suspect. Cela ressemble fort à une tentative de fraude ou à une donation déguisée.
Quelles peuvent être les conséquences ?
- Si cela ressemble à une fraude, l’acheteur peut devoir verser des droits de mutation supplémentaires. Ils sont calculés sur la valeur réelle du logement, plus des intérêts, plus des pénalités éventuelles. Si le but était de faire économiser de sous à l’acheteur, c’est raté.
- Si votre vente immobilière à Orléans ressemble à une donation, on peut infliger à l’acheteur des droits de succession pour compenser.
- Enfin, dans les deux cas, si le bien n’est pas votre résidence principale, vous risquez de devoir régler une taxe sur la différence entre plus-value constatée et plus-value théorique par rapport au « vrai » prix de vente.
Pour vous embêter, l’administration fiscale doit d’abord prouver, à l’aide de statistiques, que le prix n’est pas cohérent par rapport au marché.
Vous comprenez pourquoi vous avez besoin d’un prix un minimum cohérent pour votre vente immobilière à Orléans. Si vous êtes « dans les clous », vous ne risquez pas de perdre de l’argent bêtement (et votre acheteur non plus). Pour y arriver, il faut vous fier à une estimation professionnelle réalisée par un agent immobilier.
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