Vous voulez arriver au bout de votre projet de vente sans mauvaise surprise ? Prenez tous les facteurs en compte, surtout ceux qui sont susceptibles d’impacter vos finances. Nous allons parler ici de la taxe sur la plus-value immobilière, un impôt dont le montant dépend de plusieurs paramètres. Il est important de savoir comment l’estimer, et de connaître les cas d’exonération. Voici tout ce qu’il faut savoir pour estimer l’impact fiscal de votre vente immobilière à Orléans.
En quoi consiste la taxe sur la plus-value immobilière ?
Le terme « plus-value » désigne le bénéfice que vous faites en vendant votre logement, du moment que le prix de vente est supérieur à tout ce que le bien vous a coûté depuis son acquisition (son prix d’achat + les frais divers).
Pour estimer votre plus-value éventuelle, et son impact sur la fiscalité de votre vente immobilière, une soustraction suffit :
(Prix de cession) – (Frais de détention)
Le prix de cession correspond au prix de vente évalué d’après une estimation professionnelle.
Les frais de détention incluent :
- Le prix d’achat à l’époque (si vous aviez hérité, il faut vous baser sur la valeur déclarée lors de la donation/succession) ;
- Les frais d’enregistrement payés à l’acquisition ;
- Les frais divers réglés jusqu’à aujourd’hui : charges, entretien, travaux, etc.
Par exemple : vous vendez un appartement estimé à 260 000 €. 16 ans plus tôt, vous l’aviez acheté 200 000 €, et il vous a coûté 220 000 € tous frais inclus. Après la soustraction, vous estimez votre plus-value à 40 000 €.
Quel est l’impact de cette taxe sur la fiscalité de votre vente immobilière ?
Vous devez payer cette taxe quand vous vendez autre chose que votre résidence principale aux yeux de la loi. Cela concerne tous les biens : résidence secondaire, location, terrain, etc.
Vous êtes taxé à hauteur de 36,2 % du montant de votre plus-value. La taxe comprend un impôt sur le revenu (19 % du montant de la plus-value) et des prélèvements sociaux (17,2 %). Si le montant dépasse 50 000 €, une taxe complémentaire peut s’ajouter (entre 2 et 6 % de plus).
La taxe est dégressive avec le temps. Plus vous avez été propriétaire longtemps, moins elle impacte la fiscalité de votre vente immobilière. Au bout de 30 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale.
Pouvez-vous être exonéré(e) de taxe sur la plus-value ?
Une exonération de cette taxe ferait du bien à la fiscalité de votre vente immobilière.
L’exonération est systématique dans les cas suivants :
- Vous vendez votre résidence principale.
- C’est votre première vente de résidence secondaire depuis 2012, vous n’êtes pas propriétaire de votre habitation principale depuis 4 ans, et vous vous engagez à user du fruit de la vente pour acheter votre nouvelle résidence principale sous 2 ans après la vente.
- Dans cet ordre : vous achetez une nouvelle résidence principale, vous déménagez, puis vous vendez votre ancien logement, à condition que tout ceci se fasse dans des « délais raisonnables » pour le fisc (en général, 1 an).
- Ce n’est pas votre résidence principale. Vous êtes une personne âgée vivant en maison de retraite, ou un adulte handicapé en foyer d’accueil. La vente a lieu dans les 2 ans suivant votre départ du bien. Il ne doit pas avoir été occupé depuis. Le tout sous conditions de ressources.
- Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
- Ce n’est pas votre résidence principale. Vous êtes retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité. Le tout sous conditions de ressources strictes (environ 10 000 €/an pour la première part fiscale).
- Ce n’est pas votre résidence principale. La vente est consécutive à une expropriation suite à une déclaration d’utilité publique.
- Enfin, ce n’est pas votre résidence principale. Vous vivez à l’étranger, dans un pays membre de l’UE, ou ayant passé une convention fiscale avec la France.
Si la taxe sur la plus-value impacte trop la fiscalité de votre vente immobilière, nous vous recommandons de remettre à plus tard votre transaction. Un agent immobilier peut être de bon conseil.
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