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servitude en droit immobilier
Vendre un bien

Servitude en droit immobilier : de quoi parle-t-on ?

Si vous comptez vendre un logement, il faut d’abord vous poser les bonnes questions. Notamment des questions administratives et légales pouvant impacter votre transaction, par exemple l’existence d’une servitude en droit immobilier pesant sur votre propriété. Une servitude peut sembler peu de chose, mais ses conséquences sur votre vente immobilière à Orléans peuvent s’avérer sérieuses. Cet article va vous apprendre ce qu’est exactement une servitude, et comment elle peut impacter votre transaction.

Définition de la servitude en droit immobilier

Selon les articles 637 et suivants du Code civil, une servitude est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier, ceci au profit du propriétaire d’un autre bien. Elle peut être légale, naturelle ou conventionnelle (les deux parties ont signé une convention).

Une servitude en droit immobilier dure 30 ans. Elle cesse immédiatement si elle n’a plus de raison d’être (lorsque la propriété est détruite). Si la servitude a été établie par convention, cette dernière peut établir une durée différente.

On parle du fonds dominant pour désigner celui à qui profite la servitude. Le fonds servant est le propriétaire supportant ladite servitude. Par exemple : si vous devez laisser les voisins emprunter un passage sur votre propriété pour accéder à la leur, vous êtes le fonds servant.

Deux conséquences sur votre vente immobilière à Orléans

La servitude est attachée au bien immobilier, pas à son propriétaire. Si vous vendez votre logement, vous cédez la servitude avec. Le nouveau propriétaire devient à son tour le fonds servant. Une servitude en droit immobilier a une double conséquence sur votre vente :

  • Vous devez informer les acquéreurs potentiels de la ou des servitudes imposées à votre bien immobilier ou votre terrain. Les conditions de la servitude doivent figurer dans le contrat de vente.
  • Les servitudes ont un impact sur l’estimation de votre propriété. Et quand une servitude légale ou naturelle pèse sur un bien, il est plus difficile d’en valoriser l’emplacement. Par exemple, un logement qui subit les écoulements d’eau pluviale – une servitude naturelle – voit sa valeur diminuer.

C’est pourquoi il est très important de connaître les servitudes et leur impact sur votre vente de logement.

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Différentes catégories de servitudes en immobilier

Il y a bien des façons d’aborder la question de la servitude en droit immobilier. Voici les principales catégories :

  • La servitude naturelle, dont on a déjà parlé. Le propriétaire du logement doit supporter l’impact d’un phénomène naturel (comme, par exemple, les écoulements d’eau de pluie touchant une maison en contrebas).
  • La servitude de passage. C’est lorsque le ou les voisins sont autorisés à passer sur votre propriété, pour accéder à la leur ou en sortir. En tant que fonds servant, vous ne pouvez pas vous opposer à cette servitude, mais vous pouvez demander une indemnisation proportionnelle au dérangement subi. De son côté, le fonds dominant n’a aucun droit sur le passage en question, et il est responsable de son entretien.
  • La servitude de vue. Elle impose des distances minimales à respecter entre les ouvertures (fenêtres, portes-fenêtres, balcons ou terrasses, etc.) des constructions, comme deux immeubles accolés, par exemple. L’idée est de préserver l’intimité des occupants. Quand la vue est droite, la distance à respecter est d’au moins 1,90 m. Pour une vue en oblique, elle est d’au moins 60 cm.
  • On parle de servitude publique quand un propriétaire est obligé de laisser un passage libre menant à un bord de mer ou à un étang public.
  • La servitude de travaux, également appelée « tour d’échelle ». Il faut signer une convention entre propriétaires. Le voisin a besoin de faire des travaux et il est autorisé à installer son équipement sur votre propriété (comme des échafaudages, par exemple). La convention doit mentionner la nature, la durée, les horaires quotidiens pour ces travaux et la zone occupée. Elle ne peut pas dépasser 3,50 m à partir du mur concerné.

Vous ignorez si une servitude en droit immobilier impacte votre vente ? Rapprochez-vous d’un professionnel.

Article écrit par:

Responsable du Groupe le Cèdre immobilier

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