Vous avez décidé de louer un logement. C’est une bonne idée, car ce sont de nombreux avantages à la clé. À condition toutefois de savoir comment garantir la réussite de son projet locatif sur le long terme. C’est pourquoi quiconque veut bien gérer sa location à Orléans doit d’abord se poser les 12 questions suivantes.
1) Quel type de bail vaut-il mieux signer ?
Cela dépend de vous. En vérité, il existe plus d’une solution :
- La location nue (le logement est vide). Le bail est automatiquement reconduit au bout de 3 ans.
- Une location meublée. Dans ce cas, le bail ne dure que 1 an. Ensuite, si personne n’y trouve à redire, il est renouvelé automatiquement.
- La location étudiante est une bonne alternative si vous voulez louer moins longtemps. Le bail ne dure habituellement que 9 mois (durée d’une année universitaire).
- Le bail social est à destination des locataires à revenus modestes.
- Et si vous envisagiez la colocation ? Si votre logement est grand, c’est une bonne solution. Les colocataires peuvent signer un bail individuel (chacun son contrat) ou un bail collectif (un même document signé par tout le monde).
- Etc.
2) La location saisonnière est-elle une bonne alternative aux locations de longue durée ?
Il existe aussi la location dite « saisonnière ». Dans ce cas, les locataires vont et viennent à un rythme plus soutenu (quelques jours, quelques semaines). Ça veut dire qu’il faut se montrer beaucoup plus disponible, pour échanger avec eux, les accueillir, les guider jusqu’au logement, gérer les problèmes éventuels (nuisances), etc. Ça veut dire aussi qu’il faut plus fréquemment assurer le ménage et l’entretien entre deux locations.
De nos jours, gérer sa location à Orléans se fait plus volontiers via une plateforme de réservation (AirBnb, par exemple). Par ce biais, établir un bail de location n’est pas votre problème. Le site s’en charge. Quant aux particularités de la location saisonnière, renseignez-vous dans cet article.
3) Des diagnostics techniques sont-ils nécessaires ?
Les diagnostics techniques sont une obligation avant de pouvoir louer. Le locataire a le droit d’être informé sur le bien qu’il va occuper. Vos diagnostics doivent donc être prêts et lui être remis avant la signature du bail.
4) Faut-il établir un bail pour gérer sa location à Orléans ?
Gérer sa location à Orléans implique obligatoirement un contrat locatif. Ce document doit contenir les mentions obligatoires pour pouvoir louer. Si vous voulez savoir comment remplir votre bail, vous trouverez toutes les informations nécessaires dans cet article.
5) Un état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?
Il y a deux possibilités :
- Si vous louez vide, un état des lieux d’entrée est obligatoire. C’est la loi.
- Autrement, l’état des lieux est facultatif. Pas besoin de cela pour gérer sa location à Orléans. Toutefois, cela reste très fortement conseillé. Si votre bien subit des dégradations, le jour où votre locataire s’en va, vous pourrez mieux déterminer qui est responsable.
6) Le montant du loyer peut-il être fixé librement ?
Vous ne devez pas décider arbitrairement du montant du loyer. Vous avez des limites raisonnables à ne pas franchir. Par exemple, il faut tenir compte des capacités financières de votre locataire.
Et si vous voulez réviser le montant du loyer, vous ne pouvez le faire qu’à un moment spécifique, et dans une certaine limite.
7) Faut-il exiger un garant pour gérer un bien locatif ?
Le garant est une personne désignée par le locataire pour prendre la succession de ses paiements en cas de difficultés (licenciement, accident du travail, etc.). Si le locataire ne peut plus payer ses loyers, vous pouvez demander au garant de régler, en attendant que le locataire rétablisse sa situation.
Si vous demandez un garant, il est vivement conseillé d’exiger ce qu’on appelle une caution solidaire. Autrement, les démarches pour solliciter le garant sont longues.
8) Faut-il exiger un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une autre précaution pour bien gérer sa location à Orléans. À la signature du bail, le locataire vous verse une certaine somme. Vous la conservez comme garantie jusqu’à la fin du contrat locatif. C’est une garantie contre les dégradations du bien.
Si le locataire repart en laissant un logement aussi propre qu’en entrant, vous lui restituez la somme. En cas de dégradation, vous puisez dans le dépôt de garantie pour payer les réparations nécessaires.
Si vous louez sans meubles, le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer. Si vous louez meublé, il équivaut à deux mois de loyer.
9) Les « provisions de charges », c’est quoi ?
Les provisions de charges sont l’autre nom des charges locatives. Autrement dit, c’est ce que le locataire doit payer en plus du montant de son loyer : électricité, eau, gaz, enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, etc.
On les estime pour l’année à venir, d’après leur montant dans l’année qui vient de passer. En fin d’année, le montant est régularisé. Soit le locataire paie ce qu’il manque, soit vous lui remboursez le trop-plein. Conservez les justificatifs au cas où il les réclamerait.
10) Faut-il contracter une assurance bailleur ?
Un propriétaire bailleur n’a aucune obligation de souscrire une assurance pour gérer sa location à Orléans. Mais le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs. Pour pouvoir louer, il doit d’ailleurs vous présenter une attestation annuelle.
11) Qui prend en charge les taxes relatives à la location ?
Bien gérer sa location à Orléans, c’est s’acquitter de plusieurs taxes. Certaines sont la responsabilité du locataire, d’autres sont la vôtre :
- Taxe d’habitation : c’est le locataire qui s’en occupe. Elle lui est adressée en même temps que sa taxe télévisuelle.
- Taxe foncière : c’est à vous de payer.
- Taxes locales (enlèvement des poubelles, charges de copropriété, etc.) : elles sont comprises dans les charges provisionnelles, puis régularisées en fin d’année.
12) Faut-il passer par une gestion immobilière professionnelle ?
Gérer sa location à Orléans seul vous paraît effrayant ? Vous pouvez demander à un agent immobilier de s’occuper de la gestion locative à votre place. Plus aucun souci à vous faire. La rédaction de votre annonce, la sélection des candidats, les encaissements, même la résolution des problèmes éventuels, l’agent s’occupe de tout.
Ce n’est pas gratuit, mais la vie est plus facile pour vous. La seule condition, c’est de choisir le bon professionnel. Ah ! Et sous le régime réel, les charges de gestion immobilière peuvent être déduites de vos revenus fonciers.
