Les choses avancent pour votre projet d’investissement immobilier. Vous venez de trouver une belle opportunité : un appartement loué, avec un occupant et un bail en cours. L’acheter peut être une bonne idée, car vous éviterez de perdre du temps à chercher un locataire. Mais votre projet s’accorde-t-il avec une location immédiate ? Pour investir dans l’immobilier locatif à Orléans, avez-vous plutôt intérêt à acheter vide ou déjà loué ? Voici ce qu’il faut savoir avant de vous décider.
Acheter un logement déjà occupé : à quoi faut-il vous attendre ?
Pour investir dans l’immobilier locatif à Orléans, vous lorgnez sur un bien en cours de location. Partons du principe qu’il s’agit d’un locataire, ayant signé un bail qui n’est pas encore arrivé à échéance, et auquel le propriétaire n’a pas donné congé avant de vendre. Quand vous devenez propriétaire du bien, vous devenez également le bailleur du locataire en question.
Puisque le vendeur n’a pas donné congé au locataire, ce dernier n’a aucune obligation de partir. Malgré le transfert de propriété, les conditions du bail ne changent pas, ni les droits et devoirs du locataire (jouissance sereine des lieux, versement du loyer, etc.).
Par contre, avec le changement de propriétaire :
- L’engagement du garant prend fin ;
- Le dépôt de garantie doit être réglé avant la conclusion de la transaction.
Votre but étant l’investissement locatif, avoir d’emblée un occupant est plutôt une bonne chose.
Investir dans l’immobilier locatif à Orléans : quels avantages ?
En achetant un appartement déjà loué, vous ne perdez pas de temps, puisque :
- Vous n’avez pas besoin de chercher un locataire.
- En conséquence, vous évitez les démarches et la paperasse qui s’ensuivent (visites, état des lieux, signature du bail, etc.).
- Il n’y a pas besoin de faire des travaux préalables à la mise en location.
Puisque il y a déjà un occupant, vous ne subissez pas la vacance locative (intervalle entre la sortie d’un locataire et l’entrée du suivant, au cours duquel le logement est inoccupé). Vous touchez des revenus locatifs dès le premier mois suivant la vente.
C’est un argument à faire valoir auprès de la banque quand vous souscrivez un crédit immobilier. On vous accorde plus facilement un prêt quand le logement est déjà loué, car vous pouvez plus rapidement rembourser votre emprunt. C’est encore plus facile si le locataire n’a jamais créé de problème, et s’il a toujours payé son loyer.
Il est donc recommandé de vous renseigner sur le locataire avant de signer. Mieux vaut investir dans l’immobilier locatif à Orléans quand l’occupant est sérieux, et s’il paie son loyer dans les temps. C’est une garantie supplémentaire que tout se passera bien.
Les contraintes relatives à l’achat d’un bien occupé dans le cadre d’un projet d’investissement
Investir dans l’immobilier locatif à Orléans avec un occupant, cela vous contraint à :
- Respecter les dispositions du bail en cours. Vous ne pouvez rien changer avant la date d’échéance prévue.
- Respecter le type de location prévu par le bail (vide ou meublée).
- Ne pas augmenter le loyer en dehors du cadre de la révision annuelle basée sur l’indice IRL (à condition que le bail comporte une clause ad hoc).
- Ne pas donner congé au locataire de façon expéditive. Vous devez attendre la fin du bail, mais aussi prévoir une reconduction tacite dans les 3 ans suivant la vente (cf. loi ALUR). Vous comptiez récupérer le logement ou changer de locataire rapidement ? Il faudra vous montrer patient.
- Renoncer aux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie ou autres). Impossible d’en bénéficier avec un logement loué. Même si le précédent propriétaire en avait bénéficié à la base, la loi ne prévoit pas de transférer la réduction d’impôt (dans certaines conditions, le vendeur doit en outre renoncer aux avantages qu’il avait acquis).
Quelles sont vos attentes pour investir dans l’immobilier locatif à Orléans ? N’hésitez pas à demander conseil à un de nos agents immobiliers.
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