Vous vendez un logement en cours de location ? Dans ce cas, vous devez donner congé à votre locataire. C’est justement à cela que sert le congé pour vente avec préavis du locataire. Mais vous ne pouvez pas juste serrer la main à votre locataire et lui dire « au revoir ». Vous avez des obligations à tenir. C’est important, car si vous ratez quelque chose, votre projet de vente risque d’être repoussé un long moment. Nous allons tout vous expliquer en détail.
Congé pour vente et préavis du locataire : ce que dit la loi
Les règles du congé pour vente avec préavis du locataire sont liées à la loi Alur de 2014. Ces règles sont très strictes. Si vous donnez congé au locataire sans respecter vos obligations, vous ne pouvez pas vendre.
Il faut savoir que :
- Le congé ne peut être donné qu’à l’approche de la date de fin du bail, et au moins 6 moins avant. C’est censé donner assez de temps à l’occupant pour trouver un autre logement.
- Votre congé pour vente doit être justifié par des motifs « sérieux et légitimes », ce qui est présentement le cas.
- Vous ne pouvez pas donner congé avec préavis au locataire avant un premier renouvellement de son contrat de location. Si vous avez acheté dans le but de revendre, renseignez-vous. Il vaut mieux que votre locataire ait déjà reconduit une fois son bail, sinon, vous serez obligé d’attendre un bout de temps.
Vous connaissez les règles. Voyons comment donner congé pour vente avec préavis à votre locataire.
Comment informer votre locataire de votre intention de vendre ?
Pour donner congé pour vente et son préavis à votre locataire, il faut l’en informer par courrier. Vous pouvez :
- Soit le lui adresser par exploit d’huissier, en recommandé avec accusé de réception ;
- Soit le lui remettre en main propre, contre un émargement ou un récépissé.
Votre courrier doit mentionner :
- La date d’échéance du contrat de location ;
- Votre motif (qui est donc la mise en vente du logement) ;
- Une description précise du lot ;
- Son prix de vente.
Il faut aussi donner à l’occupant la possibilité d’acheter le logement en priorité. Cela s’appelle « le droit de préemption ».
Respectez bien le droit de préemption du locataire
Si vous comptez vendre à un proche ou à un ami, soyez très attentif à ce qui suit.
En plus de donner congé pour vente avec préavis au locataire, vous devez aussi respecter son droit inaltérable à la préemption. Il a le droit de se positionner en premier pour acheter le logement s’il le souhaite.
Dès réception du courrier, il a 2 mois pour vous donner sa réponse. S’il ne répond rien, cela compte pour un refus. S’il répond non, vous pouvez vendre normalement à quelqu’un d’autre. L’occupant doit avoir quitté les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
S’il répond par l’affirmative, vous lui vendez votre logement. Mais vous devez fixer et respecter un prix de vente cohérent, basé sur une estimation professionnelle. S’il renonce à acheter, mais vous vendez ensuite à quelqu’un d’autre à un prix bien inférieur à ce que vous lui aviez proposé, il peut se retourner contre vous, arguant que vous aviez fait exprès de fixer un prix trop levé pour l’inciter à renoncer.
Vos autres obligations ne changent pas dans le cadre de la vente d’un bien occupé
Sorti de ces obligations, le reste ne change pas. La transaction est « normale ». Vous devez toujours fixer un prix de vente juste, rassembler des diagnostics techniques, organiser des visites, signer chez un notaire, etc.
Le seul « piège » avec le congé pour vente et le préavis du locataire, c’est votre délai. Si vous vous y prenez trop tard, vous risquez de manquer votre fenêtre de 6 mois minimum. Dans ce cas, vous risquez de ne pas pouvoir donner congé, et donc, de ne pas pouvoir vendre. Si vous vendez par agence, vous aurez l’esprit plus tranquille.
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